Augmenter son prêt hypothécaire ? Voici ce qu’il faut savoir.
Vous êtes propriétaire de votre logement en résidence principale et souhaitez le rénover, afin d’en conserver la valeur ou de l’augmenter, diversifier votre stratégie de prévoyance en procédant par exemple à un rachat de votre 2ème pilier ou pouvoir assumer des dépenses inattendues.
Qui peut demander une augmentation de l’hypothèque ?
En règle générale, une augmentation de votre prêt hypothécaire est possible dans chacune des situations décrites ci-dessus, si les deux conditions suivantes sont remplies :
- Le prêt représente moins de 80% du prix de votre bien (taux d’avance)
- Le ratio charges / revenus, soit le taux d’endettement, est inférieur à 33%.
Plus concrètement, pour connaître le taux d’avance de votre bien immobilier, votre prêteur procédera à une estimation actualisée de votre bien immobilier, afin d’en connaître le prix exact au moment de l’augmentation du prêt. C’est ce prix sur lequel sera calculé le taux d’avance.
Les personnes à la retraite ou proches de celle-ci doivent être vigilantes. En effet, à la retraite le taux d’endettement se limite à un prêt de 1er rang, soit usuellement 66% de la valeur de votre bien. Naturellement, malgré la baisse des revenus, le ratio charges/revenus devra être respecté.
Le taux d’endettement répond à la question « Vos revenus sont-ils suffisants pour assumer les coûts de votre logement ? », c’est-à-dire les intérêts hypothécaires, l’amortissement éventuel de la dette et l’entretien courant du logement.
Pour répondre à cette question, les établissements prêteurs se basent généralement sur des charges théoriques, en tenant compte d’un taux d’intérêt de 5%, d’un amortissement du prêt en 2e rang sur 15 ans (mais au plus tard à l’âge AVS), ainsi que des charges courantes à hauteur de 1% de la valeur du bien.
Même si le montant de l’hypothèque ou de l’augmentation souhaitée est peu élevé, il sera tenu compte du taux d’endettement théorique.
En ce qui concerne une résidence secondaire ou un objet loué, les conditions sont différentes (taux d’avance notamment) ; un contact avec votre établissement prêteur est conseillé afin d’obtenir plus d’informations.
Quand demander une augmentation de l’hypothèque ?
- Pour réaliser des rénovations
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Informez-vous sur les programmes d’aide de la Confédération, des cantons et des communes avant de planifier la rénovation. Les mesures d’économie d’énergie, telle que l’isolation thermique, le chauffage à bois ou l’installation solaire sont souvent encouragées en Suisse.
Au demeurant, les travaux de transformation peuvent également être intéressants d’un point de vue fiscal. Vous pouvez déduire les mesures dites de préservation de la valeur, telles que la rénovation de votre toit ou l’entretien de l’isolation. Il peut être intéressant de répartir les travaux sur plusieurs périodes d’imposition afin d’optimiser l’avantage fiscal.
- Pour diversifier sa stratégie de prévoyance
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Informez-vous auprès de votre caisse de prévoyance pour connaître les possibilités de rachat que vous pourriez avoir, afin d’améliorer vos prestations de retraite. En effet, vous pouvez ainsi améliorer vos prestations de retraite tout en bénéficiant de privilèges fiscaux.
- Pour assumer des dépenses inattendues
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Vos enfants poursuivent leurs études et elles sont plus chères que prévu ? Une augmentation de votre prêt hypothécaire est possible si les conditions énumérées ci-dessus sont remplies.
Comment procéder pour augmenter votre hypothèque ?
Si vous disposez d’une hypothèque auprès de Retraites Populaires, vous devez nous fournir les documents suivants afin que nous puissions étudier votre demande d’augmentation d’hypothèque :
- Dernière déclaration d’impôt complète
- Devis des travaux que vous souhaitez entreprendre
- Si vous avez 50 ans ou plus, une projection retraite de votre caisse de pension
Il est donc primordial de s’informer en amont ou de demander conseil à des professionnels.
