L'émission "Le Spécialiste" de LFM s'intéresse à l'acquisition immobilière

Vous rêvez d’être propriétaire un jour, comment constituer vos fonds propres ?

Tout d’abord je vous félicite, devenir propriétaire est un magnifique projet de vie et une belle aventure. Pour ceci il est important d’être bien conseillé et prendre les bonnes décisions lors de votre acquisition immobilière.  Lors de l’achat d’un logement, l’établissement bancaire ou d’assurance finance généralement jusqu’à 80% de la valeur du bien. Vous apportez les 20% restants. C’est ce qu’on appelle les fonds propres. Ils proviennent de vos fonds privés, c’est-à-dire de vos économies. En effet, constituer ses fonds propres prend un certain temps. C’est pourquoi il est fortement conseillé de commencer tôt à épargner afin de constituer vos fonds propres en vue d’une acquisition immobilière.

Avec notre solution 3e pilier Modulo vous avez une alternative intéressante. Cette assurance vous permet à la fois de compléter votre prévoyance retraite et également d’épargner pour votre projet immobilier. Et, le moment voulu, vous pouvez récupérer l’intégralité de votre capital épargne pour constituer vos fonds propres. Sachant que le 3e pilier A est déductible des impôts, vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôts pendant toute la période d’épargne.

Prenons l’exemple :  un couple marié trouve l’objet de ses rêves, l’achat de cette maison se monte à CHF 900'000, leur besoin de fonds propres sera de CHF 180'000, à ceci s’ajoute environ 5% du prix d’achat de la maison en frais notariés, soit la somme de CHF 45'000. Dès lors le couple devra avoir des fonds privés sous forme d’économies à hauteur de CHF 225'000. 

J’aimerais apporter une précision concernant les fonds propres. La loi exige à ce que la moitié, soit 10%, proviennent de vos économies privées, c’est-à-dire, de l’épargne, d’un héritage, d'une donation ou encore du retrait d'une police d'assurance 3e pilier. Les autres 10% peuvent provenir du retrait d'une partie de votre caisse de pension

Dans notre exemple ils doivent se monter à min CHF 90'000, si on rajoute les frais de notaire, le montant des économies du couple doit être min de CHF 135'000. Les autres 10% peuvent provenir de leur caisse de pension.

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Le prêt hypothécaire est une solution de financement à long terme spécialement conçue pour vous permettre d’acheter votre bien immobilier.

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Quelles sont les conséquences si vous retirez votre 2e pilier pour l’achat de votre bien immobilier?

La loi exige à ce que la moitié des fonds propres (10%) provienne de vos économies privées, c’est-à-dire : vos économies déposées sur un compte épargne, un lègue, une donation ou encore le retrait d'une police d'assurance 3e pilier. Les autres 10% peuvent provenir du retrait d'une partie de votre caisse de pension

Le retrait de votre 2e pilier aura comme conséquences la baisse de vos rentes lors de votre retraite et dans la plupart des cas également sur les prestations risques décès et invalidité, ceci dépendra du règlement de votre caisse de pension. Je vous conseille donc de demander à votre caisse de pension une simulation en cas de retrait de votre 2e pilier.

De plus, un impôt sera prélevé lors du retrait du capital. Cet impôt est taxé séparément des autres revenus à un taux préférentiel.

Prenons un exemple concret: vous retirez CHF 100'000 de votre caisse de pension pour l’acquisition de votre bien immobilier pour votre usage personnel. Ceci aura comme conséquence une baisse de votre rente mensuelle de CHF 560 lors de votre retraite. Ceci est bien entendu à vérifier auprès de votre institution de prévoyance et dépendra de votre situation personnelle. L’impôt prélevé sera d’environ de CHF 6'500 pour un couple marié habitant à Lausanne.

Dans ce cadre, il est important de connaître le montant que vous pouvez prélever de votre caisse de pension en vue de l’acquisition de votre propre logement. Vous trouverez cette information sur votre certificat annuel que vous recevez généralement en début d’année.  Une précision importante concerne l’âge que vous avez lors du retrait. Avant l’âge de 50 ans, l’entier de votre avoir 2e pilier est entièrement disponible, à partir de 50 ans seul la moitié de votre avoir 2e pourra être retiré pour l’accès de votre propre logement. Vous devez dans tous les cas vous référer à votre certificat de votre caisse de pension.

Une autre solution existe et consiste à mettre en garantie votre caisse de pension, ceci aura comme effet de ne pas diminuer votre rente future de retraité, ni vos prestations de risque en cas d’invalidité ou de décès.

En résumé les montants indiqués dans votre certificat annuel de prévoyance restent identiques. Cette solution peut s’avérer intéressante durant cette période de taux bas que nous vivons, cependant vous devez vérifier votre capacité à payer les charges de ce prêt plus important.

Si je reprends mon exemple ci-dessus, votre dette s’élève 810'000, vous paierez un intérêt en moyenne de CHF 900 de plus annuellement, que vous pourrez déduire de votre revenu fiscal et gardez ainsi les prestations épargne et risques de votre situation de prévoyance actuelle.

Si par contre vous avez opté pour un retrait en cash, il sera important de combler cette lacune de prévoyance en souscrivant à un 3e pilier A.

De plus, vous pourrez déduire le montant de la prime de cette assurance jusqu’à un maximum de CHF 6'826 si vous êtes affilié à une caisse de pension ou de 20% de votre revenu net si vous n’êtes pas affilié à un deuxième pilier, mais au maximum la somme de CHF 34'128 par an.

Avec notre solution 3e pilier Modulo, vous bénéficiez d’un taux de rendement supérieur au marché ainsi qu’une flexibilité quant au montant des versements. Ceci dépendra évidemment de votre situation personnelle et votre budget.  De plus les montants du 3e pilier A sont déductibles des impôts, cela vous permet de faire des économies d’impôts tout en améliorant votre prévoyance.