Transmettre son bien immobilier: anticiper pour mieux protéger

Pour de nombreux propriétaires, la retraite marque un tournant. Certains souhaitent rester dans leur logement, d’autres préfèrent vendre pour réduire la taille ou les charges de leur habitat. D’autres encore entrepren­nent des travaux afin d’adapter leur bien à une nouvelle phase de vie. Entre l’attachement émotionnel, la capacité financière et la volonté de transmettre, les facteurs déterminants sont multiples.

Succession ou donation?
«Dans bien des cas, mieux vaut transmettre par succession que par donation», expliquent Marie-France Barbay et Xavier Grandjean, conseillère et conseiller financier à Retraites Populaires. En effet, transmettre un bien par succession permet de garder une maîtrise du patrimoine de son vivant. Il faut savoir que la loi vaudoise applique une distinction entre donation et succession. La première permet une exonération jusqu’à 300’000 francs par enfant, alors que la seconde est exonérée jusqu’à un million de francs.
Donner un bien de son vivant à l’un ou l’autre de ses enfants implique qu’il y aura lieu de prévoir des mesures compensatoires tel que le versement d’une soulte (somme compensatoire) aux autres héritiers afin de rétablir l’équilibre des parts au moment du décès. Et gare à la valeur du bien: ce n’est pas la valeur fiscale ni la valeur vénale au moment de la donation qui est prise en considération, mais la valeur vénale au moment du décès.
Si le donateur souhaite continuer à vivre dans son logement après la donation, cela comporte des implications pra­tiques. «Prenons l’exemple de l’usufruit, il est possible de continuer à habiter au sein du logement, selon certaines condition», soulignent les spécialistes. Dans ce cas, le donateur con­serve l’usage du logement, il peut y vivre ou le mettre en location et encaisser le revenu locatif. Il en assume les charges, mais le bien appartient juridiquement au donataire. Par contre, en cas d’entrée en EMS et de recours aux presta­tions complémentaires, une donation récente peut être considérée comme un dessaisissement de fortune, avec des conséquences financières importantes.

Rente ou capital?
À l’approche de la retraite, la baisse probable des revenus aura un impact sur les charges du logement. Les directives en matière de financement hypothécaire précisent que les charges ne devraient pas dépasser un tiers du revenu de retraite. Le choix cornélien entre rente et capital du 2e pilier prend ici toute son importance: «Tout dépend du niveau d’endettement et de la capacité à assumer les charges. Retirer trop de capital peut fragiliser l’équilibre financier» indiquent les conseillers.
Pour les propriétaires dont la dette est inférieure à 60% de la valeur du bien, Retraites Populaires peut proposer d’augmenter la dette hypothécaire afin de finan­cer des travaux de rénovation énergétique, pour adapter votre logement et ainsi améliorer le confort de vie, ou encore afin d’avoir plus de revenus à la retraite, ceci à condition que les charges soient couvertes. 
Pour conclure, il est important de planifier financièrement sa retraite et d’entamer une réflexion avec ses enfants plusieurs années avant cette nouvelle étape de vie. Car il n’y a pas de formule miracle, chaque situation étant unique, une planification anticipée reste la meilleure protection.

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Retraites Populaires propose des ateliers de préparation à la retraite aux quinquagénaires du canton de Vaud. Conseils et informations utiles sont dispensées afin de diriger les futurs retraité et retraitées vers les bonnes décisions. 
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